Nieuws

Koninklijk Besluit van5 december 2011, nr. 11.002951, inzake onteigening ingevolge artikel 78 van Titel IV van de Onteigeningswet in de gemeente Deventer (onteigeningsplan Spijkvoorderenk). De Kroon oordeelt ter zake onder meer als volgt. Van reclamanten 2 zijn Megahome en Rotij elk voor de (beweerdelijk onverdeelde) helft gerechtigd in de economische eigendom van een aantal percelen. De natuurlijke personen zijn volgens de kadastrale gegevens eigenaar, dan wel beweerdelijk eigenaar van bedoelde percelen en perceelsgedeelten. MegahomeRotij heeft genoemde gronden in 1994 gekocht, waarna deze onvoorwaardelijk en tegen een vaste prijs zijn overgedragen aan MegahomeRotij. MegahomeRotij draagt het volledige economische risico voor het bezit van deze gronden. MegahomeRotij heeft deze gronden willen verwerven met het oog op de realisatie van de toekomstige woningbouwbestemming binnen het gebied Spijkvoorderenk. Beide groepen reclamanten brengen gelijkluidende zienswijzen naar voren. Reclamanten 2 voeren in hun zienswijzen aan, dat onteigening een uiterste middel is. Onteigening is nu prematuur, want ook zonder onteigening kan het doel waarvoor wordt onteigend worden bereikt. De bestemmingen "Wonen-1", "Wonen-3" en "Gemengd-1" kunnen door MegahomeRotij zelf worden verwezenlijkt. Daartoe heeft MegahomeRotij op 25 februari 2011 op verzoek van de gemeente Deventer een concept van een posterieure exploitatieovereenkomst gepresenteerd waarin MegahomeRotij zich verplicht tot realisatie van bedoelde bestemmingen, overeenkomstig de bestemmings- en exploitatieplannen. Met behulp van deze exploitatieovereenkomst is het volgens MegahomeRotij voor de gemeente mogelijk om medewerking zo nodig juridisch af te dwingen. In de onderhandelingen met de gemeente is zelfrealisatie van vorengenoemde bestemmingen altijd uitgangspunt geweest. De gronden waarover zij beschikt en waarop de andere bestemmingen zijn gelegen, wil MegahomeRotij aan de gemeente overdragen. Daartoe zou de taxatieprijs op basis van onteigeningswaarde moeten worden vastgesteld door een deskundigenpanel. MegahomeRotij geeft aan, dat de gemeente kennelijk niet bereid is met haar een posterieure exploitatieovereenkomst te sluiten. De gemeente biedt daarnaast onvoldoende voor hun gronden en maakt een overeenkomst terzake afhankelijk van het door MegahomeRotij intrekken van het tegen de bestemmings- en exploitatieplannen ingestelde beroepen. Uit de overgelegde stukken en uit het ingestelde onderzoek is gebleken dat de mogelijkheden en omstandigheden waaronder zelfrealisatie zou kunnen plaatsvinden reeds langer onderwerp van gesprek en onderwerp van geschil vormt tussen reclamanten 2 en de gemeente Deventer. Op 10 december 2009 heeft de gemeente een bod uitgebracht op alle gronden in bezit van reclamanten 2. Dezen wensen echter vast te houden aan het doel waarvoor de gronden zijn gekocht, te weten het ontwikkelen van bouwplannen. Op 25 februari 2010 doet de gemeente aan reclamanten 2 voorstellen met daarbij voorwaarden voor zelfrealisatie. Reclamanten 2 doen daarop een tegenvoorstel. Hangende het overleg wordt door de gemeente op 4 oktober 2010 wederom een bod gedaan op het bezit van reclamanten 2. Het overleg over zelfrealisatie wordt voortgezet, zonder dat dit leidt tot overeenstemming. Op 1 september 2011 heeft een hoorzitting plaatsgevonden, waarbij reclamanten 2 en de gemeente Deventer in elkaars aanwezigheid zijn gehoord overeenkomstig artikel 78 van de Onteigeningswet. Vervolgens hebben reclamanten 2 op 11 oktober 2011 hun standpunt nogmaals schriftelijk aan Ons uiteengezet, onder overlegging van een daartoe strekkende brief aan de gemeente Deventer van dezelfde datum. Eveneens op 11 oktober 2011 hebben burgemeester en wethouders van Deventer Ons schriftelijk in kennis gesteld van hun reactie op hetgeen door reclamanten 2 tijdens de hoorzitting in een pleitnota naar voren is gebracht. Daarna hebben beide partijen in e-mails 13 en 14 oktober 2011 ons nog nadere informatie verstrekt. In het bijzonder overweegt de Kroon als volgt. Zoals in het Kb van 30 mei 2011, nr. 11.001310 (Gorinchem) (Staatscourant 10 juni 2011, Nr. 10355) reeds overwogen, kan onteigening plaatsvinden ook indien er sprake is van een vastgesteld bestemmingsplan met bijbehorend exploitatieplan. Het systeem van de Wet ruimtelijke ordening dwingt een grondeigenaar immers niet om de bestemmingen overeenkomstig het bestemmingsplan uit te voeren. Indien niet vaststaat dat uitvoering van het bestemmingsplan op de door de gemeente gewenste wijze is verzekerd, kan bij gebleken noodzaak en urgentie dan ook tot onteigening worden besloten. De door de gemeente Deventer gewenste wijze van uitvoering blijkt uit het bestemmingsplan c.a. en uit het exploitatieplan. Hieruit volgt, dat voor wat de bestemming Wonen-3 betreft, er sprake is van de bouw van woningen in particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels). Zoals eerder overwogen kan de uitgifte van vrije kavels, gelet op het systeem van de Wro en het Bro vanaf 1 juli 2008, worden beschouwd als een activiteit die strekt tot de uitvoering van het bestemmingsplan die als zodanig vatbaar is voor zelfrealisatie door de grondeigenaar. De grondeigenaar zal zich bij uitgifte van de kavels moeten conformeren aan hetgeen daaromtrent is vastgelegd in het bestemmings- en het exploitatieplan, waaronder de maximale uitgifteprijs, de fasering en zich moeten verbinden de kavels ook daadwerkelijk vrij te verkopen, dat wil zeggen zonder enigerlei verplichting van de koper van de kavel tot het afnemen van overige diensten van reclamanten. Uit de overgelegde stukken en uit het onderzoek is niet gebleken dat reclamanten 2 niet bereid zouden zijn zich hieraan te willen conformeren. De gemeente Deventer heeft met betrekking tot de voldoening van de exploitatiebijdragen met betrekking tot de vrije kavels geen overeenstemming met reclamanten 2. De gemeente wenst deze bijdragen in totaal voorafgaand aan de uitgifte van de kavels van reclamanten 2 te ontvangen, opdat zij de infrastructuur met betrekking tot de bestemming Wonen-3 kan aanleggen. Reclamanten 2 stellen zich op het standpunt dat het gezien de bedoeling van de wetgever redelijk is te achten, wanneer zij een bijdrage betalen, afhankelijk van en op het tijdstip dat een of meer vrije kavels daadwerkelijk zullen worden verkocht. Hierover merkt de Kroon op dat blijkens de grondexploitatiewet het uitgangspunt voor het plankostenverhaal is dat deze kosten moeten worden voldaan bij het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Nu deze vergunning door de particuliere opdrachtgever/bouwer moet worden aangevraagd, rust er op de grondeigenaar bij zelfrealisatie door middel van uitgifte van de vrije kavels, geen verplichting om bij te dragen in de plankosten, tenzij zulks anders door partijen wordt overeengekomen. Bij gebreke aan overeenstemming zal het exploitatieplan het kader vormen waarbinnen het kostenverhaal zal plaatsvinden. De Kroon is gebleken dat partijen nader overleggen om uit deze impasse te komen. Naar oordeel van de Kroon kan een gebrek aan overeenstemming over het kostenverhaal evenwel niet leiden tot de conclusie dat onteigening onontkoombaar is. Het staat naar oordeel van de Kroon namelijk niet vast, dat de realisatie van het bestemmingsplan voor zover daarop de bestemming Wonen-3 rust, niet op andere wijze dan door onteigening te bereiken is. De vraag of reclamanten 2 in staat en bereid zijn om de op hun in de onteigening begrepen gronden rustende bestemmingen zelf te realiseren, kan de Kroon in beginsel immers positief beantwoorden. In de eerste plaats beschikken zij gelet op hun hoedanigheden als ontwikkelaars en bouwers over voldoende kennis, ervaring en kapitaal. Daarnaast beschikken reclamanten 2 over voldoende aaneengesloten gronden om de bestemming Wonen-3 geheel, althans door het uitgeven van vrije kavels, en de bestemmingen Wonen-1 en Gemengd-1, gedeeltelijk zelf te kunnen uitvoeren. Het verzoek tot aanwijzing ter onteigening zullen Wij dan ook in zoverre afwijzen. Bron: OpMaat_Omgevingsrecht